Новость дня

25.01.2017 | 18:59

В городском коттеджном поселке Парково введены в эксплуатацию еще два дома

В поселке Парково вышло на финишную прямую строительство комплекса квартир и таунхаусов премиум -класса. В декабре 2016 года были

Еще новости

Информеры

Объявлений в регионе: 338
Я хочу
Выберите материал стен
Материал стен
Площадь участка (сот.)
-
Период
Выберите период
Выберите район
Район
  • в черте города
  • пригородная зона
Цена (тыс. руб.)
-
Площадь (кв.м)
-

Средние цены на квартиры в 115 микрорайонах Уфы в октябре 2015 г.

Средние цены на квартиры в 115 микрорайонах Уфы в октябре 2015 г. Диапазон изменения цен – от 39 (Шакша) до 96 (центр) тыс. руб./кв.м. Зачем рынку такая классификация?

Обращаем ваше внимание на то, что средние цены в 114 основных сотах Уфы ориентировочны в силу того, что выборка ограничена для статистической точности.  Средние показатели применимы лишь к преобладающему в данном микрорайоне типу жилья.

Зачем рынку необходима такая классификация? Она возникла несколько лет назад, когда условное деление города на районы проспект, Зеленая Роща, Инорс и т.п. стало не вполне адекватно отражать ценовую ситуацию и местоположение. Еще сложнее ориентироваться в административном делении города. Гораздо удобнее делить город на примерно равные кварталы, сопоставимые с удобными для граждан территориями личного проживания, где рядом школа, магазин, прочая инфраструктура. Примерно на такие условные зоны и был поделен город, и впоследствии проводились все расчеты.

Помимо выбора гражданами квартир в кварталах, находящихся рядом со школами, остановками и местами работы, важна еще типовая застройка района определенными типами домов, с определенными планировками квартир или годами постройки. Это тоже было учтено при формировании «карты сот». Поэтому если рядом находящиеся микрорайоны в итоге дают разный уровень средних цен – в них просто преобладают разные типы домов (или в текущей выборке предлагается больше квартир в них). 

Третий показатель, гораздо более важный для рынка, но менее заметный обывателю – это количество квартир в экспозиции. Именно об этой избыточности или недостаточности надо говорить при определении рыночной цены объекта. 

Избыточность является следствием массовой застройки новых кварталов. Первое время после новой застройки в продаже выставляется много как инвестиционных квартир на первичном рынке, так и квартир, которые решили продать после сдачи квартала. В любом случае квартальная застройка города ведет к массовому выбросу на рынок вторичного жилья в течение некоторого количества лет после застройки и к изменению преобладающих типов домов и средних цен.

Например, если в 2012-2013 годах максимум количества вариантов наблюдался в микрорайонах ул. Бакалинской, ул. Высотной, мкр. Урал, где шла массовая застройка (Зеленая Роща),  в 2014 году много вариантов было в Затоне. Сейчас «эпицентр «предложения переместился в Инорс и Дему (смотрите таблицу ниже). 

Поэтому для определения цены необходимо учитывать не только среднюю цену кв.м. по соте и преобладающий в ней тип застройки, но и конкуренцию объектов, плюс предложения в 2-3 ближайших микрорайонах.

Также стоит анализировать районы с ценой выше средней по рынку и районы с ценой ниже средней. Например, если вы хотите расширить жилье с меньшей доплатой, более дорогие районы надо менять на более дешевые – вы можете выиграть пару дополнительных кв.м. И наоборот: хотите район лучше – готовьтесь пожертвовать парой метров или не претендуйте на более современный тип дома.

В целом, количество предложений больше в относительно молодых и престижных районах, где продолжается застройка. Большинство объектов южной и центральной части города находится в ценовом диапазоне от 58 до 70 тыс. руб./кв.м, в северной части города – от 50 до 60 тыс. руб. за кв.м. Среднестатистически южная часть города, большая часть проспекта Октября и Зеленая Роща находятся выше средней цены рынка за кв.м (62.7 тыс. руб.), северная часть, Инорс, Дема, Затон и пригороды – ниже.
Также такие данные могут быть полезны оценщикам – для корректировок мест расположения оцениваемых объектов.

Среднестатистически, в Уфе продается менее квартиры на один дом. Как правило, это менее 1%, в текущий момент – 0.6%. 

Элитное жилье (сота 115) собрано в один сегмент вне зависимости от адреса, для этого используется уникальный список домов, отнесенных нами к домам повышенной комфортности.

Сейчас массово застраиваются пригороды, собранные нами пока тоже в один сегмент без детализации.

 

 

https://irsacredit.ru/

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».
Источник размещения и автор методики: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», Андреева Е.Я.
e-mail: expert-russia@mail.ru

 

2015/11/03